CANADA

Réclamations – Notre expérience

Nous serons présents lorsque vous aurez besoin de nous

Notre capacité à payer nos réclamations est une source de fierté pour Stewart et reflète bien notre engagement qui remonte à la création de notre compagnie mère il y a plus de 120 ans. Notre historique de paiement de nos réclamations s’est continué depuis l’ouverture de nos bureaux au Canada, il y a maintenant 20 ans. Notre engagement de conserver une solide santé financière est la preuve que nous sommes présents tant pour nos clients d’aujourd'hui que pour ceux des années à venir. 

 

Des cotes supérieures pour une protection supérieure

Notre solidité financière est confirmée par les cotes octroyées à notre compagnie par des agence indépendantes de notation financière.*  Lorsque vous obtenez une police d'assurance titres avec Stewart Title, vous pouvez être certain que votre investissement immobilier est soutenu par une société solide.

 

Notre équipe de réclamations est là pour vous aider 

Stewart Title est reconnue pour sa protection complète et sa capacité exceptionnelle à indemniser ses assurés. Nous sommes fiers de notre équipe de réclamations expérimentée et axée sur les résultats, qui s’efforce de traiter toute réclamation reçue de manière diligente, professionnelle et rapide. 

Voici quelques exemples de réclamations réelles réglées par notre équipe :

 

Absence d’accès au chemin public
Nos assurés propriétaires accédaient à leur immeuble par une entrée qu’ils croyaient leur appartenir. Lorsque, plus tard, la propriété voisine a été vendue, le nouveau propriétaire a obtenu un nouveau certificat de localisation indiquant que l’entrée de nos assurés empiétait sur leur immeuble. Les nouveaux voisins ont dès lors, refusé que nos assurés continuent d’utiliser l’entrée.

Nos assurés ont obtenu un certificat de localisation à leur tour, et celui-ci a confirmé que l’entrée n’était effectivement pas sur leur propriété. Il s’est également avéré que leur propriété donnait sur deux voies routières, ce qui posait problème, car l’une de ces voies était une longue falaise de roches de 80 pieds non construite et l’autre se trouvait à une élévation très différente de la propriété des assurés. Nos assurés avaient donc un accès juridique à leur propriété, mais pas un accès réel dans les faits.

La couverture : Stewart Title rembourse aux assurés une somme de plus de 9 000 $ pour les coûts d’aménagement de l’une des voies routières afin qu’ils puissent avoir accès à leur propriété.
Arrérages de taxe d’eau
 Peu après l’achat de sa maison, notre assuré a reçu une facture de taxe d’eau indiquant des arrérages et des intérêts totalisant 4 900 $. Après vérification, il s’est avéré que le propriétaire précédent n’avait pas payé les taxes relatives à l’eau pendant 25 ans et que la municipalité n’avait pas interrompu l’approvisionnement en eau de la propriété.

La couverture: Stewart Title confirme la couverture et paye les arrérages de taxe d’eau, ainsi que les intérêts dus par le propriétaire précédent.

Fiducie réputée de l’Agence du revenu du Canada
Après le défaut de paiement par un emprunteur d’une hypothèque assurée, le prêteur assuré désirait vendre l’immeuble sous contrôle de justice. Avant l’achèvement des procédures, le prêteur a reçu un avis de l’Agence du revenu du Canada (ARC) réclamant une priorité sur l’immeuble. En raison de la créance réclamée par l’ARC, le prêteur assuré ne pouvait pas recouvrer la totalité du montant qui lui était dû sur son hypothèque.

L’avis portait sur des arrérages de déductions à la source pour le Régime de pensions du Canada et l’assurance-emploi. La somme réclamée s’élèvait à plus de 35 000 $. 

La couverture: Stewart Title a été en mesure de confirmer avec l’ARC, qu’avant le déboursé de l’hypothèque, un montant de 12 000 $ sur les 35 000 $ était présumé du par l’emprunteur pour des déductions à la source. À la vente de l’immeuble, le prêteur assuré remet la somme de la créance prioritaire à l’ARC. Stewart Title rembourse au prêteur assuré 12 000 $ (soit le montant de sa perte) pour la part de la priorité qui était due avant la date de publication de l’hypothèque assurée. 
Transferts frauduleux par un membre de la famille
Le propriétaire de plusieurs immeubles commerciaux libres d’hypothèque vivait avec son fils adulte. Le fils, qui portait le même nom que son père et avait la même adresse, a usurpé l’identité de ce dernier et a transféré frauduleusement les propriétés commerciales à des complices. Il les a ensuite payés pour obtenir des hypothèques auprès de prêteurs privés.

Lorsque le père a découvert la fraude de son fils, il a entrepris des procédures afin de faire déclarer les hypothèques invalides et les faire radier des titres. Plusieurs des prêteurs privés avaient obtenu une police d’assurance titres avec Stewart Title.

La couverture : Après évaluation des réclamations des prêteurs, Stewart Title a conclut que les hypothèques étaient invalides et a ensuite payé les pertes subies par les assurés en raison de ces invalidité. À ce jour, Stewart Title a versé plus de 2 500 000 $ aux prêteurs assurés victimes des fraudes de cette personne.

Vol d’identité
Peu après que le prêteur assuré ait avancé les fonds pour une transaction d’achat d’immeuble, l’hypothèque est devenue en défaut. Après enquête, le prêteur découvre qu’un fraudeur a usurpé l’identité du véritable propriétaire et prétendu « vendre » la résidence à son ami (un autre fraudeur).  Le prêteur croyait financer une transaction d’achat normale entre parties indépendantes, mais les deux arnaqueurs avaient remis de la documentation contrefaite à leurs avocats.  L’escroc s’était emparé des fonds de l’hypothèque obtenue dans le cadre de cette fausse transaction d’achat-vente.

La couverture : Stewart Title a versé plus de 340 000 $ au prêteur assuré, puisque l’hypothèque couverte était inopposable au véritable propriétaire victime d’un vol d’identité.

Fraude d’entreprise
L’identité du réel propriétaire d’une entreprise est usurpée par un fraudeur qui a déposé un avis de changement le nommant administrateur de la compagnie. L’escroc effectue ensuite un financement hypothécaire sur une propriété libre d’hypothèque. Cette hypothèque a été assurée par une police prêteur hypothécaire de Stewart Title. Peu de temps après sa signature, l’hypothèque a été en défaut et la fraude a été découverte lorsque le prêteur assuré a entrepris des procédures de recouvrement.

La couverture : Stewart Title verse 876 000 $ (le montant dû pour l’hypothèque obtenue frauduleusement) afin de régler la réclamation du prêteur assuré.
Deux désignations cadastrales
Stewart Title a assuré l’achat et l’hypothèque d’une propriété avec une seule désignation cadastrale. Au moment de la revente, plusieurs années plus tard, on constate qu’elle aurait dû comporter deux désignations cadastrales : l’une pour une partie du terrain qui était loué à bail et l’autre pour une pleine propriété. Par inadvertance, l’achat et l’hypothèque n’ont été publiés que sur lot loué à bail, bien que nos assurés aient eu l’intention d’acheter les 2 lots  et que le prêteur avait l’intention d’hypothéquer ces mêmes deux lots. La propriété ne pouvait donc pas être vendue avant que le titre ne soit corrigé de façon à ce que les propriétaires assurés détiennent les deux intérêts et que l’hypothèque assurée soit publiée sur les deux lots. Le propriétaire présente une réclamation en vertu de sa police.

La couverture: Stewart Title retient les services d’un avocat afin d’aller en cours et faire corriger la situation en obtenant un titre indéfectible sur le terrain en pleine propriété, permettant ainsi la conclusion de la vente de notre assuré. 
Désignation cadastrale incomplète
Notre assuré propriétaire est en voie de vendre sa propriété lorsque l’avocat de l’acheteur demande la correction d’une énumération inadéquate dans la chaîne de titres concernant les droits d’un bénéficiaire lorsque la propriété a été transférée par une succession. Le problème est l’absence de déclaration sous serment publiée sur titre au soutien de l’énumération.

La couverture: En vertu de la loi, ce problème de titre se prescrit par lui-même après quelques années en présumant que le bénéficiaire ne présente aucune réclamation à cet égard. Par conséquent, Stewart Title a offert une souscription personnalisée à l’acheteur pour l’éventualité où le bénéficiaire déposerait une réclamation à l’égard du titre avant l’écoulement du délai prévu pour la prescription. La transaction a donc pu être conclue dans les délais et il n’y a eu aucun retard dans les démarches de rectification du problème avant la signature.
Hypothèque légale de la construction
Notre assuré achète un loft récemment construit. Sans qu’il le sache, une hypothèque légale de la construction est déjà publiée contre sa partie privative et de toutes les autres de l’immeuble pour des travaux effectués aux parties communes. Au moment de vendre sa propriété, l’avocat de l’acheteur exige la radiation de l’hypothèque légale.

La couverture : afin de conclure la transaction, Stewart Title s’engage à faire radier l’hypothèque. Par la suite, on retient les services d’un avocat pour contester la validité de l’hypothèque. La demande est retenue et l’hypothèque est radiée du titre. Puisque Stewart Title avait assuré d’autres propriétaires de l’immeuble, l’avocat est mandaté pour contester la validité de l’hypothèque pour toutes les autres unités.
Fiducie réputée de l’Agence du revenu du Canada
Après le défaut de paiement par un emprunteur d’une hypothèque assurée, le prêteur assuré désirait vendre l’immeuble sous contrôle de justice. Avant l’achèvement des procédures, le prêteur a reçu un avis de l’Agence du revenu du Canada (ARC) réclamant une priorité sur l’immeuble. En raison de la créance réclamée par l’ARC, le prêteur assuré ne pouvait pas recouvrer la totalité du montant qui lui était dû sur son hypothèque.

L’avis portait sur des arrérages de déductions à la source pour le Régime de pensions du Canada et l’assurance-emploi. La somme réclamée s’élèvait à plus de 35 000 $. 

La couverture: Stewart Title a été en mesure de confirmer avec l’ARC, qu’avant le déboursé de l’hypothèque, un montant de 12 000 $ sur les 35 000 $ était présumé du par l’emprunteur pour des déductions à la source. À la vente de l’immeuble, le prêteur assuré remet la somme de la créance prioritaire à l’ARC. Stewart Title rembourse au prêteur assuré 12 000 $ (soit le montant de sa perte) pour la part de la priorité qui était due avant la date de publication de l’hypothèque assurée. 
Permis ouvert et avis d’infraction
Après avoir acheté une maison, notre assuré décide d’y effectuer certaines rénovations mineures. Une consultation auprès du Service de l’urbanisme lui révèle l’existence d’un permis ouvert pour la construction d’une rallonge à l’arrière, ainsi que de plusieurs avis d’infraction relativement à des travaux supplémentaires au système septique et à la salle de bain, lesquels avaient tous été effectués sans permis par le propriétaire précédent.  Par conséquent, la municipalité refuse d’émettre un nouveau permis pour les rénovations mineures que l’assuré souhaite compléter et exige que des mesures soient prises pour remédier au permis ouvert existant et aux infractions visées par les avis.

La couverture: Stewart Title couvre la réclamation et verse plus de 60 000 $ en frais de rectification pour supprimer le permis de construction ouvert et corriger les infractions visées par les avis.
Absence d’inspection finale
La municipalité a émis un permis au propriétaire précédent pour la construction d’une rallonge à la maison. La construction s’est terminée avant l’achat de la propriété par nos assurés, mais la municipalité n’avait alors pas encore effectué l’inspection finale du bâtiment. Après la vente, nos assurés ont été informés de cette lacune lorsque la municipalité a émis deux ordres de travaux à l’égard de la propriété.

La couverture: Stewart Title retient les services d’un expert en sinistres et d’un ingénieur pour évaluer l’étendue des travaux requis pour que la propriété réussisse son inspection finale. Nous versons environ 80 000 $ pour indemniser nos assurés  pour leurs pertes.
Mise en exécution manquée par le prêteur
Notre prêteur assuré publie un avis de prise en paiement suite au fait que l’hypothèque est devenue en défaut. Au cours du processus de réalisation des droits hypothécaires, il s’avère que la propriété est assujettie à un autre préavis d’exercice au montant de 1 500 $, laquelle n’avait pas été remarquée au moment de la publication de l’hypothèque assurée. Le produit de la vente effectuée par le prêteur assuré a été insuffisant pour couvrir les sommes dues aux termes de l’hypothèque. Par conséquent, le prêteur récupère 1 500 $ de moins en raison de la perte du rang prioritaire de l’hypothèque au profit du premier prévis d’exercice.

La couverture : Stewart Title rembourse le prêteur assuré pour le 1 500$ perdu au profit du premier créancier.
Falsification d’une procuration
 À l’aide d’une procuration falsifiée prétendument signée par sa mère âgée, un fils transfère l’immeuble à son nom et hypothèque ledit immeuble sans le consentement de sa mère. La dame âgée découvre la fraude lorsqu’elle reçoit par la poste un avis de recours hypothécaire. Le prêteur, assuré par Stewart Title, présente une réclamation en vertu de sa police.

La couverture : Après avoir conclu que la procuration avait bel et bien été falsifiée, Stewart Title indemnise le prêteur pour la somme complète de l’hypothèque, laquelle s’élève à plus de 65 000 $.
Publication adverse durant la période de l’intervalle
Peu après la conclusion de la transaction, l’avocat de notre assuré nous informe qu’il a terminé la recherche de titres et confirme qu’à cette date, aucune charge adverse n’est publiée sur le titre. Or, un syndic de faillite a publié un avis de faillite sur le titre durant l’intervalle entre le dépôt pour publication et la publication en elle-même. Ce certificat vise une réclamation auprès des propriétaires précédents de la propriété. Par conséquent, le titre de l’acheteur est soumis à cette réclamation antérieure du syndic de faillite.

La couverture : Stewart Title retient les services d’un avocat pour défendre le propriétaire et le prêteur assurés et réussit à faire radier la réclamation du syndic.
Absence de permis
Notre propriétaire assuré achète un immeuble composé de trois logements. Un avenant système septique a été attaché à sa police d’assurance. Après la signature de la vente, le système présente des problèmes qui font l’objet d’une enquête par le ministère de la Santé qui va révéler la présence de trois systèmes septiques distincts installés sur le terrain. Seulement deux permis avaient été délivrés et le propriétaire est tenu d’en obtenir un pour le troisième.

La couverture : La couverture se trouve dans l’avenant système septique pour une perte ou un dommage lorsqu’une recherche auprès de l’autorité locale aurait révélé qu’un permis d’utilisation n’a pas été délivré pour le système. Un nouveau système septique est installé pour une somme d’environ 30 000 $.
Système septique caché
Notre assuré achète une maison dans un secteur rural. Quelques semaines après la conclusion de la vente, il remarque une odeur âcre persistante s’échappant du dessous de la rallonge construite à l’arrière de la maison. Après une recherche plus poussée, on constate que l’ancien propriétaire avait construit cette dernière sans d’abord obtenir un permis. La ville ordonne à l’assuré d’obtenir un permis pour la rallonge. Puisque la rallonge a été construite par-dessus le système septique, ce qui est interdit, le système a également dû être déplacé.  

La couverture : Stewart Title a déboursé plus de 130 000 $ pour démolir et reconstruire la rallonge et installer un nouveau système septique à une distance appropriée de la maison. Stewart a également payer les frais pour le relogement de ses assurés durant la construction car il était trop risqué de demeurer à la maison durant la remise en état.
Erreur dans le respect des conditions de l’offre d’achat
Lorsque notre assuré a acheté l’immeuble, le vendeur devait, entre autres conditions dans l’offre d’achat, fournir un reçu de pompage de la fosse septique qui confirmait qu’au moment du pompage, le système septique était en bon état de fonctionnement. Avant la signature de la transaction, l’avocat de l’assuré obtient effectivement ce reçu, lequel révèle toutefois la nécessité de plusieurs réparations. Ces renseignements échappent à l’avocat et ce dernier procède à la transaction sans demander au vendeur d’effectuer les réparations requises.

La couverture: Suite à l’erreur de l’avocat de l’assuré d’avoir omis de correspondre avec l’avocat du vendeur avant la signature de la transaction afin de s’assurer que les réparations avaient été effectuées, nous avons indemnisé l’assuré sur la base de notre Avenant CPL. Stewart Title verse plus de 1 000 $ pour couvrir les coûts des réparations requises.

Déboursé par erreur des fonds retenus en fidéicommis
Dans le cadre de l’achat d’un immeuble par notre assuré, l’offre d’achat prévoyait que son avocat devait conserver une retenue de 6 000 $ dans son compte en fidéicommis, laquelle pourrait être libérée à l’achèvement de travaux précis sur la propriété. 

Aucune modification n’a été apportée à l’état des ajustements pour tenir compte de cette retenue et aucun engagement n’a été pris auprès de l’avocat du vendeur à ce propos. À la signature de la transaction, tous les fonds ont été remis à l’avocat du vendeur, puis versés audit vendeur.  Aucune somme n’a été retenue en fidéicommis par l’avocat de l’assuré et les tentatives de recouvrement effectuées auprès du vendeur ont échouées.

La couverture : Stewart Title verse 6 000 $ à l’assuré pour régler cette réclamation, sur la base de l’erreur de l’avocat de ne pas avoir effectué la retenue de fonds dans son compte en fidéicommis.

Erreur à l’état des ajustements
Lors de l’achat de l’immeuble, notre assuré consent à continuer une location rapportant un loyer mensuel de 6 750 $, selon les modalités de l’offre d’achat. 

Aucun ajustement n’est complété pour le revenu locatif à l’état des ajustements pour le mois de la signature de la transaction. Par la suite, le vendeur refuse d’acquitter le montant locatif qui aurait été dû à l’assuré si un calcul d’ajustements avait été fait.

La couverture: Stewart a remis à l’assuré une somme de 700 $ pour couvrir le manque à gagner du revenu locatif, sur la base de l’erreur de l’avocat de ne pas avoir procédé au calcul proportionnel du loyer à l’état des ajustements.

Les exemples susmentionnés sont une illustration de la protection par une police générale.  Chaque réclamation reçue par Stewart Title est évaluée selon les faits en cause et la couverture établie.

* Notation de la compagnie d’assurance titres Stewart, souscripteur nord-américain de Stewart.  Pour obtenir de plus amples renseignements sur notre solidité financière, consultez le site Web de notre société mère à stewart.com